DSCases

A les portes d’unes noves regles de joc?

La recuperació i el dinamisme han tornat al mercat residencial català. Actualment, la demanda supera amb escreix l’oferta d’immobles i l’interès inversor segueix amb força a les principals ciutats del territori. Enmig d’un cicle expansiu en el sector immobiliari, la classe política intenta posar fi a qüestions com la suposada bombolla del lloguer o la polèmica sobre qui ha d’atendre les despeses hipotecàries, si el client o la banca. Per ara, el decret llei d’habitatge i lloguer de l’executiu socialista ha topat amb la desaprovació de Podem, i encara haurem d’esperar fins al març per saber si la nova llei hipotecària entra en vigor sense grans modificacions. En aquest sentit, el Tribunal Suprem ha establert que les despeses hipotecàries s’han de repartir entre l’entitat financera i el client fins a nou avís, cosa que no coincideix amb el que dirà la futura llei.

Tot i que la confusió i la inseguretat jurídica no abandonen el món immobiliari, l’activitat al sector continua. Quant al mercat de lloguer, els contractes d’arrendament que se signin a partir d’ara compliran amb la normativa anterior al 18 de desembre, dia en què la nova llei d’arrendaments urbans (LAU) es va publicar al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE).

A continuació, copsem quines són les condicions i normatives que inquilins i compradors haurien de tenir en compte actualment a l’hora de llogar un pis o de formalitzar una hipoteca.

Els hipotecats, (una mica) més informats i protegits

Qui haurà d’assumir les despeses relacionades amb la hipoteca?

Encara que, segons la futura llei hipotecària, totes les despeses d’una hipoteca, menys la taxació de l’immoble, han d’anar a càrrec del banc, el Tribunal Suprem ha optat finalment per la solució salomònica. L’alt tribunal ha dictat que, fins a l’entrada en vigor de la nova legislació, entitat financera i consumidor s’hauran de repartir els costos de notaria, registre i gestoria. D’altra banda, tot i que el Suprem segueix defensant que és el client qui ha d’abonar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD), són els bancs els que hauran de continuar pagant el tribut, en virtut del decret llei aprovat pel govern central el passat 8 de novembre.

Amb quins altres avantatges comptarà el ciutadà?

D’acord amb la nova llei, el client disposarà del seu contracte 10 dies abans de la firma per llegir-lo amb tranquil·litat i resoldre possibles dubtes. A més a més, el titular haurà d’anar al notari dues vegades: una per poder realitzar qualsevol pregunta sobre el contracte i una altra per firmar la hipoteca. D’altra banda, per als clients deixarà de ser obligatori contractar productes vinculats al préstec, com ara assegurances de la llar o targetes bancàries.

S’eliminaran per fi les comissions?

No del tot, però els bancs només podran carregar la comissió d’obertura un únic cop i, una vegada se signi el préstec, el client podrà canviar de banc o millorar la seva hipoteca quan vulgui i sense cap cost. “Les comissions per amortitzacions anticipades en hipoteques a tipus fix també es reduiran a la meitat, i el client decidirà si vol amortització a 3 o a 5 anys si és a tipus variable”, explica Bernardos.

El client estarà més blindat davant possibles embargaments?

Durant la primera meitat del termini no es podrà executar la hipoteca abans dels 12 mesos d’impagament o quan el deute representi el 3% del total prestat. Durant la segona meitat del pagament de la hipoteca, hauran de passar almenys 15 mesos d’impagaments o que el passiu equivalgui al 7% del capital concedit.

Les normes del lloguer tornen a la casella de sortida, de moment

Quina és la durada i pròrroga dels contractes?

La durada mínima dels contractes d’arrendament torna a ser de 3 anys, tal com va fixar la reforma introduïda per Mariano Rajoy a la LAU el 2013, en lloc dels 5 o 7 anys (si el llogater és una empresa) previstos a l’últim decret llei aprovat al desembre. Les pròrrogues tàcites tornen a ser d’1 any, en comptes dels 3 que estipulava el text del govern socialista.

Qui ha de pagar les despeses de gestió immobiliària?

Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte, que durant aquest darrer mes anaven a càrrec de l’arrendador (sempre que aquest fos persona jurídica), seran sufragades de nou per l’inquilí.

Quantes garanties addicionals ha d’abonar l’arrendatari?

A més de la fiança d’un mes, els propietaris podran tornar a demanar totes les garanties addicionals que desitgin a la signatura del contracte de lloguer, com avals bancaris, assegurances o altres dipòsits.

S’ha posat límit als preus del lloguer?

No. De fet, aquesta ha estat la mesura que Podem reclamava a l’hora de donar suport al decret llei defensat per l’executiu i que ha provocat que la resta de reformes també quedin suspeses. En aquest sentit, per a Gonzalo Bernardos, analista immobiliari, “que el PSOE no hagi cedit a les pretensions de la formació lila és una bona notícia, ja que es tracta d’una mesura que fomentaria el mercat negre i reduiria l’oferta”.

Per la seva banda, Joan Ràfols, president de la Comissió d’Economistes en Economia Territorial i Urbana del Col·legi d’Economistes de Catalunya, és del mateix parer i afirma que “a Espanya és molt difícil establir un control de l’increment de lloguers mínimament raonable perquè no hi ha una base estadística per fer-ho”.

Com queden els desnonaments?
I el lloguer turístic?

Els desnonaments seguiran sense poder aturar-se encara que el demandat informi els serveis socials d’una situació de vulnerabilitat.

Pel que fa al lloguer turístic, els contractes deixaran de regular-se com a activitat econòmica i tornaran a estar regits per la LAU.

A més, les comunitats de propietaris només podran prohibir-los per unanimitat, en comptes de per majoria simple.

Comentaris
To Top