[Per Xavier Ludevid, arquitecte urbanista]
A Catalunya, hi ha molta gent que no pot accedir a un habitatge digne a causa de l’increment continuat dels preus del lloguer. El parc d’habitatge social existent avui és d’un 1,7% sobre el total.
Per tant, un dels reptes de les polítiques públiques és establir les condicions per a la construcció massiva d’habitatge de protecció pública.
Ara bé, no hem de cometre els mateixos errors del passat que, amb diners públics dels nostres impostos, vam construir habitatge de protecció pública de venda que amb el temps es desqualificava i tornava a entrar al mercat lliure i es perdia l’objectiu inicial, fer habitatge assequible.
Això no vol dir que l’habitatge no es pugui construir i gestionar amb la col·laboració de promotors, fundacions, cooperatives, establint drets de superfície, limitant els preus màxims del lloguer, però evitant l’especulació i garantint que el sòl seguirà essent sempre públic.
El problema dels preus de l’habitatge es resol inundant el mercat amb habitatge assequible de lloguer, pressionant els preus a la baixa, moderant-los i augmentant així la població que pot accedir a un habitatge digne.
La forma més ràpida d’aconseguir-ho és construir i llogar el màxim d’habitatges de protecció pública i el màxim d’unitats d’allotjaments dotacionals sobre sòl d’equipaments públics.
Per a aquests darrers només es necessita voluntat política i recursos econòmics. De solars d’equipaments públics de propietat municipal on poder-ne fer n’hi ha a tots els municipis de Catalunya.
La Generalitat de Catalunya ha iniciat el tràmit d’informació pública del projecte de decret per aprovar el Pla territorial sectorial d’habitatge i desplegar alguns articles de la Llei del dret a l’habitatge.
El pla es planteja dos objectius a complir en els propers vint anys: que els municipis amb demanda residencial forta i acreditada disposin d’un parc mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15%, i incrementar el parc d’habitatges de lloguer social fins a arribar a un 7%, ambdós respecte del total d’habitatges principals de Catalunya.
Proposa fonamentalment dues mesures: que els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada han de reservar per a la construcció d’habitatges de protecció pública, com a mínim, el sòl corresponent al 50% del sostre que es qualifiqui per a l’ús residencial de nova implantació en sòl urbanitzable delimitat i el 40% en sòl urbà no consolidat; i que la meitat, com a mínim, d’aquestes reserves s’ha de destinar específicament al règim d’arrendament.
La possibilitat que estableix de poder reduir les reserves en sòl urbà no consolidat fins al 30%, les mínimes que determina la Llei d’urbanisme, a causa d’una presumpta inviabilitat econòmica, aigualeix les determinacions d’aquest pla, les devalua, i en realitat les pot deixar pràcticament en res.
La viabilitat econòmica depèn de diversos factors conjunturals del mercat. És un equilibri entre els valors de venda del producte immobiliari (que depèn en gran part de la capacitat adquisitiva de la població), els costos de producció, el benefici esperat del promotor i el valor inicial del sòl. Si les reserves augmenten i/o es redueix l’aprofitament urbanístic, el que acaba disminuint és el valor residual del sòl inicial i/o el benefici de la promoció, que si supera uns mínims d’expectatives, fa que l’operació sigui viable en aquell moment.
Si realment es vol afrontar el problema de l’accés a l’habitatge i no volem que el Pla sectorial d’habitatge sigui una ocasió perduda, cal ser molt més ambiciós: augmentar realment les reserves urbanístiques de sòl destinat a habitatge de protecció pública i que es destini el 100% d’aquestes reserves a lloguer, quedant recollit en les qualificacions urbanístiques del planejament.
