La fallida de l’accés a l’habitatge a Catalunya té un còmplice necessari que poques vegades surt als titulars. Més enllà d’altres debats, el sector immobiliari pateix una sagnia molt més eficaç i invisible: la voracitat fiscal. Prop d’un terç del preu final d’un habitatge nou correspon directament a una successió implacable d’impostos i taxes públiques.
Quan parlem del preu de l’habitatge nou, només percebem el cost directe de la construcció, el benefici de la promotora o la comissió de la immobiliària. Però des del moment en què es desenvolupa un projecte sobre un terreny a edificar, fins a la signatura de la compra davant del notari, enllaçarem una llarga successió de tributs, taxes i cànons que incrementen artificialment el preu final de manera exponencial.
Així, podem calcular que entre un 25 i 30% del cost d’un habitatge nou va destinat directament al pagament d’impostos i taxes. Si posem l’exemple d’una llar de 300.000 euros, això suposa una factura fiscal que rondarà els 80.000 euros.
Aquesta càrrega fiscal s’acumula en quatre etapes successives: primer, amb la compravenda del terreny, l’IBI, la plusvàlua i les cessions urbanístiques que inflen el cost del sòl; segon, durant l’obra, amb l’ICIO, les llicències municipals, múltiples cànons de diferents agències o les companyies subministradores; tercer, sobre els mateixos agents, que suporten l’IVA de materials i honoraris tècnics, l’Impost de Societats i els costos laborals; i finalment, en la compra de la nostra llar, on liquidarem un IVA del 10%, l’AJD autonòmic de l’1,5% i els aranzels notarials, a més dels costos derivats del finançament hipotecari.
Aquest panorama fiscal s’agreuja per un context territorial tensionat, en què algunes zones del territori tenen escàs sòl i altament regulat. I aquesta rigidesa en la planificació urbanística i els llargs terminis per obtenir llicències incrementen els costos financers de les promocions, que també acabaran repercutint en el preu final.
A Catalunya mantenim una alta pressió fiscal i de recàrrecs en impostos indirectes i de transacció, que fan que la fiscalitat efectiva superi àmpliament la mitjana de la Unió Europea. D’acord amb les dades de l’Institut d’Estudis Econòmics (IEE) del 2025, basats en la mètrica de l’OCDE (Tipus Marginal Efectiu d’Imposició), la pressió fiscal sobre l’habitatge a l’Estat espanyol s’eleva fins al 30,3%, mentre que la mitjana de la Unió Europea se situa en el 6,5%.
Aquesta diferència de gairebé cinc vegades no s’explica només perquè al nostre país hi hagi una llista més llarga de tributs o taxes creuades (com l’AJD autonòmic, l’ICIO municipal o l’ITP), sinó perquè el nostre model penalitza acumulativament tot el cicle immobiliari. Mentre molts països europeus protegeixen i incentiven fiscalment la inversió residencial amb deduccions o tipus de transmissió reduïts per afavorir l’accés a l’habitatge, el nostre sistema aplica una cascada de tributs, tràmits i càrregues burocràtiques que s’empassen una part substancial de qualsevol projecte constructiu.
Referents economistes i patronals del sector adverteixen que aquest entramat d’impostos actua com un veritable càstig regulatori que, en lloc de facilitar la sortida al mercat d’habitatges a preus raonables, asfixia la iniciativa privada i paralitza molts projectes nous.
La paradoxa del mercat actual és evident: mentre les administracions exigeixen un increment urgent de l’oferta d’habitatge per frenar l’escalada de preus del lloguer i de compra, el marc fiscal actual funciona com un mecanisme paralitzant.
És ben necessari que l’Administració defensi la seva fiscalitat i control com a garant de la sostenibilitat i la seguretat territorial; però mantenir un entramat asfixiant sense accelerar respostes equival a delegar la responsabilitat. Protegir l’accés a l’habitatge exigeix que el sector públic passi de ser un recaptador passiu a un aliat col·laboratiu en la simplificació dels processos. A més, cal recordar que sense una veritable seguretat jurídica que garanteixi la certesa de les regles del joc, qualsevol reforma quedarà en paper mullat.
Les actuals mesures de control de preus o intervencionisme temporal són respostes merament conjunturals que no resolen el desequilibri estructural de fons. Cal una profunda reflexió de tots els agents intervinents sobre com simplificar els tràmits i especialment, una revisió a la baixa de la fiscalitat indirecta que grava la construcció i la compravenda d’habitatge nou. Mirar d’alleugerir aquest cost tributari ocult és l’única via realista per abaratir costos, reactivar el sector constructor i permetre que l’accés a un habitatge digne deixi de ser un privilegi quasi inassolible avui dia a Catalunya.
Joan J. Rios – President Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca