Més habitatges on hi havia locals comercials

Baixar pel carrer de Fra Luis de León, al barri de l’Avinguda-Eixample, és un bon exemple per veure com en els últims anys diversos locals comercials situats en baixos d’edificis s’han convertit en habitatges. Una tendència que el 2024 va assolir el segon millor registre a Sabadell des del 2016. Segons dades facilitades per l’Ajuntament, l’any passat es van concedir 72 llicències que van permetre crear 100 habitatges, dels quals 92 provenien de locals en planta baixa i vuit d’oficines que estaven en plantes pis. Pel que fa únicament als locals reconvertits en domicilis, la norantena de l’any passat suposen el segon millor registre dels últims nou anys, ja que el rècord va ser el 2020, any de la pandèmia, amb 73 llicències concedides per a un total de 102 habitatges. Des del 2016 fins al 2024, inclosos, Sabadell ha guanyat 644 habitatges amb la reconversió de locals i oficines.

El districte 1 (que és on és el carrer de Fra Luis de León, per exemple) aglutina el 32% de les llicències de canvi d’ús concedides entre 2021 i 2024. Percentualment, duplica el segon districte, el  3 (16%) . Els districtes 2 i 6, amb un 15% cadascun; el 4 i el 5, 11% i el 7 (1%) completen la llsita. Els locals que es converteixen en habitatges anteriorment eren fruiteries, centres de psicologia o botigues gastronòmiques, per citar alguns exemples, que han substituït aquests petits comerços, i en edificis d’obra nova es prioritza la construcció de baixos en comptes de locals comercials, amb l’excepció de les àrees de comerç com les avingudes, els passeigs i la Rambla. El membre de la junta local del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) i gerent de la immobiliària Peritax, Xavi Santos, assenyala que aquest tipus de canvi “està molt buscat” perquè “no hi ha venda de locals i l’atractiu comercial és poc. Si es compleixen les condicions, són molt més rendibles com a habitatges, també perquè la demanda és molt alta i l’oferta molt poca”. Pels inversors, assenyala, fer aquest canvi és rendible i àgil, ja que un cop obtinguts els permisos, les obres d’adequació poden durar entre sis i vuit mesos.

Santos comparteix una petició que també es fa des del Col·legi Oficial d’Arquitectes de Catalunya (COAC), que passa per flexibilitzar aspectes de la normativa com la sortida de fums, que és un dels principals frens que impedeixen, segons assenyalen, que es converteixin més locals a habitatges actualment. L’arquitecte Òscar Sardeny (S+G Arquitectes), en representació del COAC, assenyala que “hem proposat que acceptin les campanes de filtre de carbó actiu” o més flexibilitat a l’hora de passar el nou tub d’extracció de fums. Sardeny reclama “la mateixa flexibilitat que amb els ascensors” instal·lats per facilitar l’accessibilitat de finques antigues que no en tenien perquè quan es van construir la normativa no els exigia.

Les claus a tenir en compte

La normativa urbanística de cada ajuntament i la cèdula d’habitabilitat que atorga la Generalitat de Catalunya són els dos conceptes clau que s’han de tenir presents a l’hora de canviar l’ús d’un local a habitatge, subratlla l’advocat sabadellenc especialitzat en dret urbanístic Albert Bernadí en declaracions al Diari. “Hi ha zones, com poden ser les plantes baixes dels grans eixos comercials, on l’ús d’habitatge acostuma a estar prohibit. Per tant, per molt que el propietari vulgui reconvertir un local en habitatge, no podrà obtenir llicència de canvi d’ús”, assenyala. Els requisits urbanístics fan referència a què l’ús d’habitatge estigui admès i a qüestions com la superfície mínima, les obertures de ventilació, la il·luminació i la sortida de fums. En aquest àmbit es pot incloure un aspecte essencial: cal que els estatuts de la comunitat de propietaris permetin el canvi d’ús perquè, si no és així, no es podrà fer. Bernadí explica que “si ho prohibissin, caldria modificar els estatuts, la qual cosa ja és més complexa i es necessiten grans majories. En tot cas, els coeficients no haurien de canviar”.

Respecte a la cèdula d’habitabilitat, l’advocat detalla que “és un document que atorga l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (entitat que depèn de la Generalitat de Catalunya) i que serveix per demostrar que l’habitatge compleix amb la normativa d’habitabilitat”. En els casos de primera ocupació, apunta que no hi hauria d’haver problemes per a obtenir-la perquè “la llicència de canvi d’ús ja garanteix el compliment de la normativa d’habitatge”, però la situació és diferent en els casos de segona ocupació perquè “s’ha de demostrar que l’habitatge complia la normativa a la data en què l’immoble esdevingué habitatge, que és més exigent a mesura que van passant els anys. És a dir, quan més antic és un habitatge, menys requisits tècnics ha de complir”. Per això és clau demostrar l’antiguitat de l’habitatge, cosa que Bernadí creu que l’Agència de l’Habitatge “dificulta, i molt, perquè no admet determinades proves que aporta el propietari (per exemple, contractes de lloguer, fins i tot registrats davant l’Incasòl o les cambres de la propietat”. Sí que acostuma a admetre un certificat municipal d’empadronament però, “què passa si en un habitatge antic no hi ha hagut ningú empadronat, o l’empadronament és d’anys posteriors a l’ús real d’habitatge? En aquests casos, el propietari pot tenir un seriós problema”.

El procediment del canvia d’ús no acaba després de complir la normativa urbanística, dur a terme les obres i obtenir la cèdula d’habitabilitat. El sabadellenc apunta que caldrà passar pel notari a escripturar el canvi d’ús i, posteriorment, tot i que és voluntari fer-ho, recomana comunicar-ho al Registre de la Propietat i, finalment, quedarà actualitzar el cadastre ja que té efectes tributaris, d’IBI, especialment. La comunicació al Registre és voluntària, però segons Bernadí, essencial per “demostrar qui és el propietari d’un immoble. Si una persona és propietària d’un immoble però al Registre consta que és d’una altra persona, aquesta podria vendre’l a un tercer o si li embarguen al propietari registral, el propietari real tindrà un problema de difícil i cara resolució”.